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Questions / Réponses

Quelles sont les étapes d’un emprunt immobilier ?

1. Dès que le compromis est signé, contactez votre conseiller pour faire le point sur le plan de financement.
2. Envoyez-lui toutes les pièces pour monter le dossier
3. Votre conseiller effectue les démarches bancaires et adresse votre dossier aux banques sélectionnées.
4. Dès accord de crédit, votre conseiller vous met en relation avec la banque qui lui aura proposé les meilleures conditions de financement.
5. Vous allez au rendez-vous de la banque qui vous octroie le prêt et remplissez avec le conseiller financier le dossier de demande de prêt et d’assurance.
6. Vous recevez votre offre de emprunt immobilier. Vous devez attendre 11 jours avant de la renvoyer signée à la banque.
7. Une fois l’offre retournée, le notaire procède à l’appel de fonds directement auprès de la banque.
8. La banque débloque les fonds directement chez votre notaire. Félicitations !

Je suis locataire, je travaille comme intérimaire depuis 3 ans dans la même activité, j’ai 29 ans et aucun apport. Puis-je emprunter et combien ?

Oui, vous pouvez emprunter si votre activité est récurrente, c’est-à-dire que vous ne devez pas avoir interrompu votre activité professionnelle plus de 2 mois dans l’année. Votre capacité d’emprunt sera déterminée par votre niveau de revenu net imposable.

Mon frère et moi souhaitons acheter une maison mais nous avons déjà un crédit auto ainsi qu’un crédit conso qui va se terminer dans 5 mois ; nous avons aussi un autre crédit conso qui se terminera dans 3 ans. Notre banque nous dit que nous ne pouvons pas emprunter. Comment faire ?

Vous pouvez opter pour la « restructuration de crédits », solution qui vous permet de regrouper l’ensemble de vos crédits conso en une seule et même échéance, quitte à rallonger légèrement la durée de remboursement. Vous pourrez alors envisager l’achat de votre maison. A noter : un crédit conso qui se termine dans 5 mois n’est en général pas pris en compte par la banque, il sera donc inutile de le faire racheter avec les autres crédits. La meilleure solution consiste, si vous avez un peu d’épargne, à rembourser partiellement vos crédits de façon à ce que ceux-ci prennent fin au plus tard dans 12 mois. Il vaut mieux n’avoir pas d’apport et aucun crédit à la consommation, qu’avoir de l’apport et des crédits pouvant gêner l’acceptation de votre crédit.

J’ai 23 ans, je suis en CDI depuis 1 an et mon salaire net n’est que de 1 100 € / mois. Je n’ai pas d’apport pour financer les frais de notaire. Combien puis-je emprunter ? Et quelles aides puis-je obtenir ?

Oui, vous pourrez emprunter un maximum de 90 000€. Compte tenu de vos revenus, vous aurez certainement droit au prêt à taux 0% alloué par l’Etat (PTZ). Il faut également vous renseigner auprès de la CAF pour savoir si vous avez droit ou non à l’APL : dans ce cas, vous pourrez bénéficier du prêt PAS pour lequel le montant de l’APL est déduit de la mensualité.

Est-il préférable d’emprunter à taux fixe ou à taux variable et pourquoi ?

D’une façon générale, les prêts immobiliers à taux fixes sont plus élevés que les prêts immobiliers à taux variables. Vous allez donc payer plus cher si vous optez pour un crédit immobilier à taux fixe, mais vous payer la sécurité maximum : la durée, la mensualité et le taux ne seront jamais modifiés, quoi qu’il arrive. En revanche, le coût de votre crédit immobilier sera certainement plus élevé qu’un crédit immobilier à taux variable. Dans ce cas, vous devez choisir une solution taux capé 1 ou 2 : le taux plafond ne peut pas dépasser 1 ou 2 points de plus que le taux intial. Par exemple, si vous obtenez un taux de 2,85% capé 1, cela signifie que votre taux maximum ne pourra jamais dépasser 3,85% ; ce qui est beaucoup plus intéressant qu’un taux fixe de 3,85% par exemple. En effet, vous allez bénéficier de toutes les baisses de taux qui auront lieu pendant toute la durée de votre crédit immobilier.

Puis-je renégocier un taux fixe sans avoir à racheter mon prêt immobilier par une autre banque ?

Tout dépend. Si vous étiez en taux révisable et que vous voulez fixer le taux avec votre banque, vous en avez tout à fait le droit, sauf en cas de mention contraire dans votre offre de prêt immobilier. Dans ce cas, votre conseiller vous orientera auprès d’une banque concurrente.
2ème cas : vous êtiez en taux fixe et vous souhaitez renégocier votre taux de crédit avec un taux fixe plus bas car les taux ont baissé. Dans ce cas, il faut contacter votre banque qui peut accepter la négociation ou refuser. Les banques ont des politiques assez différentes en la matière mais la plupart ne souhaitent pas renégocier leur propre crédit immobilier.

Combien puis-je emprunter ?

Il est évidemment difficile de répondre à cette question de manière précise. Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir :

- les mensualités maximales : prenez les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclarations d’impôt), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33 % de ces revenus. N’oubliez pas de consulter la question 8 de ce guide, pour savoir quel revenu prendre en compte ;
- la stabilité et le niveau de vos revenus : c’est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d’un taux d’endettement de 33 %. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n’avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d’endettement sera ramené à 25 % voire 20 % ; si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque pourra estimer que vous êtes capable d’assumer un endettement supérieur ;
- le montant du prêt : une fois vos mensualités maximales estimées, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant du prêt auquel elles correspondent. Vous pourrez porter la durée du prêt à 20, 25 ou 30 ans ;
- votre apport personnel : son montant est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10 % au coût total du projet. Les banques accepteront d’inclure les frais d’agence dans le prêt qu’elles feront ; en revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie ;
- les prêts aidés : en fonction de votre niveau de revenu, de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer largement à réduire le coût total du projet (prêt 1 % employeur, prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d’attribution qu’il faut connaître.
- votre dossier personnalisé : une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques ; elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu’elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

Si j’emprunte aujourd’hui pour acheter un bien, puis-je déménager dans quelques années sans être pénalisé ?

Pour ne pas se trouver pénalisé financièrement par ce déménagement, 3 éléments doivent être étudiés :

- les pénalités de remboursement anticipé ne doivent pas être dues en cas de déménagement,
- la possibilité de transférer le capital restant du prêt actuel sur le nouveau bien,
- le choix d’une garantie sous forme de caution plutôt que sous forme d’hypothèque dont les frais sont plus élevés (mise en place et mainlevée).